Las líneas maestras de la Ley de Vivienda

  • Límites al alquiler
  • Recargo en el IBI a pisos vacíos
  • Incentivos fiscales
  • Incentivos a pequeños propietarios
  • Límites a las rentas de grandes tenedores
  • Recargo a las viviendas vacías en aquellos ayuntamientos
  • CCAA que lo soliciten

PSOE y Unidas Podemos han alcanzado un acuerdo en el seno del Gobierno para llevar adelante el proyecto de Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2022. El acuerdo ha llegado tras impulsar un pacto sobre la Ley de vivienda, tras meses de retraso, donde se pretende incluir incentivos fiscales a pequeños propietarios para que mantengan los alquileres, límites a las rentas de grandes tenedores, un recargo en el IBI a las viviendas vacías durante un tiempo prolongado o que el 30% de las promociones de obra nueva se destine a VPO.

Según el ministro de la Presidencia, Relaciones con las Cortes y Memoria Democrática, Félix Bolaños, los dos socios han cerrado su acuerdo, si bien de momento no han ofrecido más detalles sobre la Ley de Vivienda, que se espera que llegue al Consejo de Ministros en la próximas semanas, mientras los PGE llegarán el próximo jueves del 7 de octubre.

Incentivos a pequeños propietarios, límites a las rentas de grandes tenedores y recargo a las viviendas vacías

Nueva negociación de los Presupuesto Generales del Estado (PGE) y de nuevo la formación morada ha puesto algunas condiciones para dar el visto bueno a las cuentas que le ha presentado el partido mayoritario en el Gobierno. La negociación de la Ley de Vivienda, que incluye una regulación del mercado de la vivienda en alquiler en aquellas zonas que se declaren tensionadas, ha vuelto de nuevo a la mesa de negociación tras el fracaso del acuerdo pactado hace un año para sacar adelante esta ley, y que también figuraba en el acuerdo de formación del Gobierno de coalición que firmaron Pedro Sánchez y Pablo Iglesias en diciembre de 2019.

El acuerdo parece que ahora tendrá una solución intermedia con unas iniciativas dedicadas a los pequeños propietarios, la gran mayoría del parque de viviendas en alquiler en España lo conformas arrendadores particulares, mientras que habrá otras medidas sobre los grandes tenedores de viviendas en alquiler, aquellos propietarios que tengan más de 10 pisos en arrendamiento.

Según fuentes conocedoras de la negociación, que Bolaños no ha confirmado, la futura ley incluirá una regulación de los precios de las rentas de los pisos propiedad de grandes tenedores. El límite al alquiler en estos casos se basará en el índice de referencia para todos los contratos en las zonas de mercado tensionado, donde también se pretende retirar los privilegios fiscales.

Lo que sí ha confirmado el ministro es que a los pequeños propietarios se les incentivará para que bajen la renta a sus inquilinos a través de rebajas en la cuota del IRPF que deben pagar por ese alquiler.

Además, se contempla un impuesto para gravar la vivienda vacía durante un tiempo prolongado, a través del recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Sin especificar, Bolaños no ha aclarado por cuánto podrán gravar los ayuntamientos estas viviendas, pero se habla de hasta el 150% de recargo en el IBI.

Una tercera pata del acuerdo sobre vivienda será la apuesta por un parque público de alquiler, con una reserva del 30% de las nuevas promociones de obra nueva para vivienda protegida, la mitad de ellas irían destinadas al alquiler social.

“Vamos a contener y reducir los precios del alquiler, con una parte sobre incentivos fiscales. Y tambien vamos a incrementar el parque social, con una reserva del 30% de todas las promociones para vivienda protegida, de la que la mitad irán destinadas al alquiler”, ha afirmado el ministro de la Presidencia, Relaciones con las Cortes y Memoria Democrática, Félix Bolaños.

El PSOE propone una deducción de hasta el 90% en el IRPF si el propietario abarata el alquiler

Las nuevas ventajas fiscales para el alquiler que el PSOE propone para la Ley de Vivienda son una regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. En concreto, el porcentaje de reducción general pasará a ser del 50%, pero se podrá incrementar en función de los siguientes criterios, que llegaría hasta el 90% en el IRPF por los rendimientos del alquiler si el propietario baja la renta en una zona declarada tensionada.

Críticas de la oposición, empresarios y expertos

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, opina que “se trataría de una mala noticia para todas las personas que están en proceso de búsqueda de una nueva vivienda en alquiler. Las medidas que se proponen ya se han probado en otros mercados como Cataluña y no han funcionado. Es trasladar un error local a todo el Estado. El control de precios de alquileres ha supuesto la desaparición del 40% de la oferta disponible en la ciudad de Barcelona y los ciudadanos ya están sufriendo la enorme dificultad que supone ahora encontrar un alquiler en la ciudad.»

«En el caso de la obligación de destinar el 30% del suelo de cada promoción de obra a VPO, que también se ha probado en Barcelona, el resultado ha sido la desaparición de la obra nueva y las pocas promociones que se levantan lo hacen a precios muy elevados. Aprovechar la aprobación de presupuestos para un año para sacar adelante una ley que afectará a una década es un error grave. En España ya vivimos lo mismo cuando en los años sesenta se aprobó temporalmente lo que luego fue conocido como “renta antigua” que arrasó con el alquiler en las siguientes décadas. La pandemia nos ha mostrado, dentro de su dureza, que la mejor receta para reducir los precios es aumentar significativamente la oferta, para lo que es necesario llevar a cabo políticas que incentiven la aparición en el mercado de más viviendas y olvidar cualquier medida punitiva que acabará siendo nociva para el mercado”, sentencia Iñareta.

En esa misma línea, Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers, opina que la Ley de Vivienda tendrá «el mismo resultado» que en Barcelona, donde ya existe una normativa sobre los alquileres, y provocará una «paralización de las nuevas promociones».

También alerta de que la declaración de las zonas tensionadas, que será competencia de los ayuntamientos, «abre un reino de Taifas en el mercado inmobiliario español y anulará la inversión en localizaciones consideradas ‘de alto riesgo’ para los inversores», y califica de «poco afortunado» considerar que los grandes propietarios (empresas y particulares que dispongan de al menos 10 de viviendas) tienen «privilegios fiscales», ya que la fiscalidad para ellos «es muy negativa». Por ejemplo, no pueden recuperar el IVA de sus inversiones, de sus proveedores de servicios, mantenimiento y rehabilitaciones». Por tanto, el incremento de los costes fiscales y la rebaja de las rentas provocaría la «paralización de nuevas inversiones».

Por otro lado, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), afirma que «es un grave error atacar a los grandes propietarios que son los que generan y pueden generar, de forma inmediata, más oferta de vivienda en alquiler. Es una medida que va contra la libre competencia y la libertad de mercado. Aumentarles la fiscalidad y hacerles bajar los precios, irá directamente en contra de la viabilidad de su negocio, y terminarán por cerrar su actividad en España. De esta manera disminuirá la oferta de viviendas en alquiler, puesto que muchos de estos activos, que ya estaban destinados al alquiler, se venderán y se perderá oferta».

Respecto al recargo del IBI, Zurdo sostiene que es «una medida confiscatoria y que atenta contra la libertad individual, la propiedad privada, y sobre el uso que cada propietario le quiera dar a su vivienda».

Y sobre la obligación de destinar un 30% de las promociones de obra nueva a VPO subraya que es una medida que «se puede entender solo en suelos públicos comprados a menor precio a cambio de vivienda social, pero no tiene ningún sentido en suelos comprados libremente a precios de mercado, lo que puede paralizar la promoción de viviendas, como está ocurriendo en Cataluña donde apenas se inician promociones. También dicha medida podría echar por tierra la expansión del fenómeno ‘build to rent’ (construir para alquilar)».

Por último, aplaude la decisión de incentivar fiscalmente a los propietarios que bajen las rentas, ya que podrían «animar a que más propietarios particulares puedan poner sus viviendas en el mercado del alquiler y aumentar así la oferta».

También llegan críticas por parte de Emiliano Bermúdez, subdirector general de la red inmobiliaria donpiso, quien afirma que «en algunos aspectos la ley no está bien enfocada», porque «no se facilita la oferta de viviendas, que es el mecanismo que podría controlar los precios». Bermúdez también insiste en que «el intervencionismo en un mercado libre no es bueno nunca y difícilmente va a poder convivir con la propiedad privada».

Monste Moreno, vicepresidenta de Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), cree que las medidas anunciadas reducirán la oferta de pisos en alquiler y que los inquilinos más solventes son los que sufrirán para encontrar vivienda. En su opinión, lo que debe hacer la Administración es estimular la oferta de suelo para que se desarrollen promociones públicas destinadas al alquiler para las personas con menos recursos.

Carmen Panadero, presidenta de WIRES, estima que topar los precios de los alquileres tiene consecuencias que se van a reflejar de forma más o menos inmediata: encarecimiento de la vivienda e impulso de la economía sumergida; discriminación del inquilino; inseguridad jurídica; poco mantenimiento e incluso abandono del parque en alquiler y, desde luego, espantada de la inversión en nuestro país, perdiendo así el atractivo inversor. Todo esto provocará mayores dificultades de acceso para los colectivos con menores recursos, como los jóvenes o familias en situación de vulnerabilidad.

Por otro lado, Panadero sostiene que medidas como considerar gran tenedor a aquellos que dispongan de 10 o más viviendas u obligar a los promotores a reservar un 30% de los proyectos para vivienda protegida son iniciativas que lejos de apostar por la creación de un parque público de alquiler liderado por la Administración y en colaboración privada, traspasan al sector privado toda la responsabilidad.

«Tristemente, como ya pasado en otras comunidades o ciudades, no se va a conseguir el objetivo que se pretende, sino que veremos caer las nuevas licencias de obra nueva si entra en vigor esta nueva norma. No solo veremos cómo se reducirá la oferta —como ya se ha visto en otros países— sino que veremos como el tan esperado plan de rehabilitación, y por ende la regeneración de nuestras ciudades, queda en barbecho», sentencia la presidenta de WIRES.

El presidente de la CEOE, Antonio Garamendi, por su parte, ha considerado que la ley de vivienda pactada entre PSOE y Podemos es una «distorsión brutal» de la libertad y del derecho a la propiedad. «La ley infiere directamente contra la propiedad privada y afecta a la gente que ahorra, que tiene propiedades», a lo que también ha añadido que hay que esperar a conocer la redacción final de la normativa.

El PP también ha acusado al Gobierno de coalición de pactar una Ley de Vivienda que supone un «ataque sin precedentes a la propiedad privada», según la portavoz del grupo parlamentario del PP, Cuca Gamarra. «Las consecuencias de intervenir el mercado inmobiliario repercutirán en la inversión extranjera. Tenemos un Gobierno con comunistas que intervienen un día sí y otro también los mercados».

***

🇳🇱Les grandes lignes de la loi sur le logement

  • Limites de loyer
  • Supplément dans l’IBI pour les étages vides
  • Incitations fiscales
  • Incitations pour les petits propriétaires
  • Limitation des revenus des grands exploitants
  • Supplément pour les maisons vides dans ces mairies
  • LACC qui le demande

PSOE et United We Can sont parvenus à un accord au sein du gouvernement pour mener à bien le projet de budget général de l’État (PGE) pour 2022. L’accord est arrivé après la promotion d’un pacte sur la loi sur le logement, après des mois de retard, où il entend inclure l’impôt des incitations pour les petits propriétaires à maintenir les loyers, des plafonds sur les loyers des grands propriétaires, une surtaxe sur l’IBI pour les logements vacants de longue durée ou que 30% des programmes neufs soient destinés aux VPO.

Selon le ministre de la Présidence, Relations avec les tribunaux et Mémoire démocratique, Félix Bolaños, les deux partenaires ont clôturé leur accord, bien qu’à l’heure actuelle ils n’aient pas fourni plus de détails sur la loi sur le logement, qui devrait parvenir au Conseil de Ministres dans les semaines à venir, tandis que le PGE arrivera jeudi prochain, le 7 octobre.

Incitations pour les petits propriétaires, limites sur les loyers des grands propriétaires et surtaxe pour les logements vacants

Nouvelle négociation du Budget général de l’État (PGE) et à nouveau la formation violette a posé quelques conditions pour donner approbation aux comptes que le parti majoritaire au gouvernement a présentés. La négociation de la loi sur le logement, qui comprend une réglementation du marché du logement locatif dans les zones déclarées stressées, est revenue à la table des négociations après l’échec de l’accord conclu il y a un an pour mettre en œuvre cette loi, et cela a également été inclus dans l’accord de formation du gouvernement de coalition signé par Pedro Sánchez et Pablo Iglesias en décembre 2019.

L’accord semble avoir désormais une solution intermédiaire avec des initiatives dédiées aux petits propriétaires, la grande majorité du parc de logements locatifs en Espagne est composée de propriétaires privés, tandis qu’il y aura d’autres mesures sur les grands propriétaires de logements locatifs, ceux propriétaires qui ont plus de 10 étages à louer.

Selon des sources proches de la négociation, que Bolaños n’a pas confirmées, la future loi comprendra une réglementation des prix des loyers des appartements appartenant aux grands propriétaires. La limite de loyer dans ces cas sera basée sur l’indice de référence pour tous les contrats dans les zones de marché en difficulté, où il est également prévu de supprimer les privilèges fiscaux.

Ce que le ministre a confirmé, c’est que les petits propriétaires seront incités à baisser le loyer de leurs locataires grâce à des réductions de l’impôt sur le revenu des particuliers qu’ils doivent payer pour ce loyer.

En outre, une taxe est envisagée pour taxer la maison vide pendant une longue période, via la surtaxe de l’impôt foncier (IBI). Sans le préciser, Bolaños n’a pas précisé combien les municipalités pourront taxer ces logements, mais il est question d’une surtaxe allant jusqu’à 150% dans l’IBI.

Un troisième volet de la convention logement sera l’engagement d’un parc locatif public, avec une réserve de 30% des nouvelles promotions de nouvelles constructions pour les logements protégés, dont la moitié ira à la location sociale.

« Nous allons contenir et réduire les prix des loyers, avec une partie sur les incitations fiscales. Et nous allons également augmenter le parc social, avec une réserve de 30% de toutes les promotions pour les logements protégés, dont la moitié ira à la location », a déclaré le ministre de la Présidence, des Relations avec les tribunaux et de la Mémoire démocratique, Felix Bolaños. .

Le PSOE propose une déduction jusqu’à 90% de l’impôt sur le revenu des personnes physiques si le propriétaire baisse le loyer

Les nouveaux avantages fiscaux pour le loyer que le PSOE propose pour la loi sur le logement sont un règlement de l’impôt sur le revenu pour stimuler la location de logements habituels à des prix abordables, grâce à la modulation de la réduction actuelle de 60% des revenus locatifs nets de résidence habituelle. Concrètement, le pourcentage de réduction générale passera à 50 %, mais il pourra être majoré en fonction des critères suivants, qui atteindraient jusqu’à 90 % de l’impôt sur le revenu pour les revenus locatifs si le propriétaire baisse le loyer dans une zone déclarée stressée.

Critiques de l’opposition, des hommes d’affaires et des experts

Pour Francisco Iñareta, porte-parole d’idealista, il pense que « ce serait une mauvaise nouvelle pour toutes les personnes qui sont en train de chercher un nouveau logement en location. Les mesures proposées ont déjà été testées sur d’autres marchés comme la Catalogne et n’ont pas fonctionné. C’est reporter une erreur locale sur l’ensemble de l’Etat. Le contrôle des prix des loyers a entraîné la disparition de 40% de l’offre disponible dans la ville de Barcelone et les citoyens connaissent déjà l’énorme difficulté qu’implique désormais de trouver une location dans la ville. »

«Dans le cas de l’obligation d’allouer 30% du terrain de chaque lotissement à VPO, qui a également été testé à Barcelone, le résultat a été la disparition de la nouvelle construction et les quelques promotions qui sont levées le font à des prix très élevés. Profiter de l’approbation des budgets pour un an pour appliquer une loi qui affectera une décennie est une grave erreur. En Espagne, nous vivions déjà de la même manière lorsque, dans les années soixante, ce qu’on appelait plus tard « l’ancien revenu «Cela a anéanti le loyer dans les décennies suivantes. La pandémie nous a montré, dans sa dureté, que la meilleure recette pour réduire les prix est d’augmenter considérablement l’offre, pour laquelle il est nécessaire de mener des politiques qui encouragent l’apparition dans le marché pour plus de logements et en oubliant toute mesure punitive qui finira par nuire au marché », a condamné Iñareta.

Dans le même ordre d’idées, Mikel Echavarren, PDG du cabinet de conseil Colliers, estime que la loi sur le logement aura «le même résultat» qu’à Barcelone, où il existe déjà une réglementation sur les loyers, et provoquera un «arrêt des nouvelles développements».

Il prévient également que la déclaration des zones stressées, qui relèvera de la responsabilité des municipalités, «ouvre un royaume de Taifa sur le marché immobilier espagnol et annulera l’investissement dans des emplacements considérés comme «à haut risque» pour les investisseurs», et qualifie comme « malheureux » de considérer que les grands propriétaires (entreprises et particuliers qui possèdent au moins 10 logements) ont des « privilèges fiscaux », puisque la fiscalité pour eux « est très négative ». Par exemple, ils ne peuvent pas récupérer la TVA sur leurs investissements, auprès de leurs prestataires de services, d’entretien et de rénovation.

En revanche, José Ramón Zurdo, directeur général de l’Agence de négociation des loyers (ANA), affirme que « c’est une grave erreur de s’en prendre aux grands propriétaires qui sont ceux qui génèrent et peuvent générer, immédiatement, plus d’offre de logements en loyers. . C’est une mesure qui va à l’encontre de la libre concurrence et de la liberté du marché. Augmenter la fiscalité et baisser les prix ira directement à l’encontre de la viabilité de leur entreprise, et ils finiront par fermer leur activité en Espagne. De cette façon, cela diminuera l’offre de logements locatifs, puisque bon nombre de ces actifs, qui étaient déjà destinés à la location, seront vendus et l’offre sera perdue ».

Concernant la surtaxe IBI, Zurdo fait valoir qu’il s’agit « d’une mesure confiscatoire qui menace la liberté individuelle, la propriété privée et l’usage que chaque propriétaire veut donner à son logement ».

Et s’agissant de l’obligation d’allouer 30 % des programmes neufs aux VPO, il souligne qu’il s’agit d’une mesure qui « ne peut s’entendre que sur des terrains publics achetés à moindre prix en échange de logements sociaux, mais elle n’a aucun sens dans des terrains achetés librement. aux prix du marché, ce qui peut paralyser la promotion des logements, comme cela se passe en Catalogne où les promotions ne font que commencer. Une telle mesure pourrait également faire dérailler l’expansion du phénomène du ‘construire pour louer'».

Enfin, il salue la décision d’accorder des incitations fiscales aux propriétaires qui baissent les loyers, car ils pourraient « inciter davantage de propriétaires privés à mettre leur logement sur le marché locatif et ainsi augmenter l’offre ».

Il y a aussi des critiques d’Emiliano Bermúdez, directeur général adjoint du réseau immobilier donpiso, qui affirme que «à certains égards, la loi n’est pas bien ciblée», car «l’offre de logements n’est pas facilitée, ce qui est le mécanisme qui pourrait contrôler les prix». Bermúdez insiste également sur le fait que «l’interventionnisme dans un marché libre n’est jamais bon et qu’il sera difficilement possible de coexister avec la propriété privée».

Monste Moreno, vice-président de l’Association espagnole des acheteurs personnels en immobilier (AEPSI), estime que les mesures annoncées réduiront l’offre d’appartements à louer et que les locataires les plus solvables sont ceux qui souffriront pour trouver un logement. Selon lui, ce que l’Administration devrait faire, c’est stimuler l’offre de terrains afin que se développent des promotions publiques à louer pour les personnes ayant moins de ressources.

Carmen Panadero, présidente de WIRES, estime que le fait de frapper les prix des loyers a des conséquences qui se refléteront plus ou moins immédiatement : des prix des logements plus élevés et un coup de pouce à l’économie souterraine ; discrimination des locataires; insécurité juridique; peu d’entretien et même abandon du parc à louer et, bien sûr, peur de l’investissement dans notre pays, perdant ainsi l’attractivité de l’investisseur. Tout cela entraînera de plus grandes difficultés d’accès pour les groupes ayant moins de ressources, comme les jeunes ou les familles en situation de vulnérabilité.

D’autre part, Panadero fait valoir que des mesures telles que considérer ceux qui ont 10 logements ou plus comme un grand propriétaire ou obliger les développeurs à réserver 30% des projets à des logements protégés sont des initiatives qui sont loin de parier sur la création d’un parc public locatif. dirigé par l’Administration et en collaboration privée, transférer toute la responsabilité au secteur privé.

«Malheureusement, comme cela s’est déjà produit dans d’autres communautés ou villes, l’objectif visé ne sera pas atteint, mais nous verrons de nouvelles licences pour de nouvelles constructions tomber si cette nouvelle norme entre en vigueur. Nous verrons non seulement comment l’offre sera être réduite – comme on l’a déjà vu dans d’autres pays – mais nous verrons comment le plan de réhabilitation tant attendu, et donc la régénération de nos villes, reste en jachère », explique le président de WIRES.

Le président du CEOE, Antonio Garamendi, a pour sa part estimé que la loi sur le logement convenue entre le PSOE et Podemos est une « déformation brutale » de la liberté et du droit de propriété. «La loi porte directement atteinte à la propriété privée et touche les personnes qui épargnent, qui ont des biens», auquel il a également ajouté qu’il faut attendre de connaître la rédaction définitive de la réglementation.

Le PP a également accusé le gouvernement de coalition d’avoir accepté une loi sur le logement qui représente une «attaque sans précédent contre la propriété privée», selon le porte-parole du groupe parlementaire du PP, Cuca Gamarra. «Les conséquences d’une intervention sur le marché immobilier affecteront les investissements étrangers. Nous avons un gouvernement avec des communistes qui interviennent tous les jours et les marchés aussi.»

Fuente idealista.com

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