La vivienda nueva, una inversi贸n segura en tiempos revueltos

La crisis sanitaria global del COVID-19 ha alterado por completo el tablero de la inversi贸n para todos los actores. Sin embargo, hay un activo que hist贸ricamente aguanta el tipo como valor refugio: la vivienda. Y, especialmente, la vivienda de obra nueva. Para corroborarlo, analicemos los principales indicadores inmobiliarios espa帽oles, as铆 como los primeros datos que llegan desde el mercado chino tras el impacto de la epidemia.

Recientemente, una noticia informaba de que la vivienda nueva en Espa帽a se ha revalorizado hasta un 148% entre 1995 y 2019, seg煤n Sociedad de Tasaci贸n, pasando de cotizar de 989 a 2.453 euros por metro cuadrado. Esto es, casi un 6% de revalorizaci贸n media anual pese a haber sufrido incluso la profunda crisis inmobiliaria de 2008 a 2013.

Durante estos 煤ltimos 25 a帽os la vivienda de obra nueva tambi茅n ha marcado distancias como mejor activo de inversi贸n respecto a la vivienda terminada -un t茅rmino que aglutina obra nueva y segunda mano-, cuyo encarecimiento fue 25 puntos inferior al de la nueva construcci贸n.

Adem谩s, actualmente existen diversas variables que sit煤an a la vivienda nueva en una posici贸n de referencia en el mercado inmobiliario: la actual producci贸n de vivienda de obra nueva es inferior a la demanda estructural -92.862 compraventas en 2019 seg煤n el INE frente a las 120.000 unidades que necesita el mercado, seg煤n los expertos-. En cuanto al ratio de construcci贸n por cada 1.000 habitantes, este 铆ndice est谩 en m铆nimos hist贸ricos -menos de 2 viviendas-. Y la presi贸n compradora de los 煤ltimos a帽os ha agotado el stock de vivienda acabada de manera que, a diferencia de 2007, actualmente no existe excedente de producto nuevo acabado a la venta.

En t茅rminos de rentabilidad, y con los datos del Banco de Espa帽a en la mano, la vivienda se sit煤a como una inversi贸n alternativa m谩s rentable en los 煤ltimos tres a帽os que el IBEX-35 o los Bonos del Estado a 10 a帽os si sumamos la revalorizaci贸n experimentada de la vivienda en este periodo y la rentabilidad bruta del alquiler, en el entorno del 4% de media en Espa帽a. En 2017, 2018 y 2019 la vivienda ha registrado una rentabilidad acumulada del 29,4% -con un pico interanual del 11,4% en 2017-. Muy por encima del 4,2% de la Bolsa (IBEX-35), del 3,4% de los Bonos del Estado a 10 a帽os o del apenas 0,3% de los dep贸sitos bancarios -estancados en el 0,1% anual-.

驴Con esta revalorizaci贸n media en Espa帽a en los 煤ltimos tres a帽os, es posible que haya pasado ya el tren de la inversi贸n en vivienda? No, porque el mercado inmobiliario se comporta a diferentes velocidades. Por ejemplo, si analizamos los datos de la 煤ltima estad铆stica de precios de Tinsa del primer trimestre de este a帽o, todav铆a hay hasta 15 capitales que registran incrementos de precios superiores al 6% justo antes del impacto del COVID-19.

驴Pero c贸mo se comportar谩 el precio de la vivienda de obra nueva en una crisis que no tiene precedentes? Realizar en estos momentos previsiones no parece lo m谩s aconsejado por la falta de informaci贸n hist贸rica, es por ello que podemos mirar los primeros avances en el mercado inmobiliario chino tras la reapertura parcial, donde, seg煤n la Oficina Nacional de Estad铆stica, las ventas de obra nueva en marzo se triplicaron -coincidiendo con el inicio de apertura de actividades- respecto al mes de febrero y el precio de la vivienda nueva registr贸 un ligero aumento del 0,13% frente al 0,05% de la segunda mano. Si bien un dato no tiene porqu茅 generar tendencia, s铆 que estamos ante un indicador positivo.

Volviendo al mercado espa帽ol y resumiendo los indicadores sobre la obra nueva, tenemos una demanda estimada de vivienda que supera a la oferta -es decir, falta de stock-, un comportamiento del precio en los 煤ltimos tres a帽os m谩s atractivo al de otras inversiones y una revalorizaci贸n en los 煤ltimos 25 a帽os de casi el 150%. Junto con el avance de los indicadores del mercado inmobiliario chino, todo parece indicar que los precios de la vivienda nueva y, por consiguiente, su valor como activo de inversi贸n resistir谩 al COVID-19.

Fuente el economista
Pablo Rodr铆guez Losada

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